DAAB en la Construcción: Transformando la Colaboración en Proyectos Inmobiliarios Peruanos
La industria de la construcción en Perú enfrenta un dilema fundamental que ha persistido durante décadas. Los proyectos inmobiliarios se desarrollan bajo esquemas contractuales adversariales que perpetúan dinámicas de desconfianza, litigios prolongados y sobrecostos imprevistos. En este contexto complejo, emerge una solución que promete transformar radicalmente la forma en que colaboramos en proyectos constructivos: el Dispute Avoidance/Adjudication Board (DAAB).
El Problema: Modelos Contractuales Que No Funcionan
Cuando observamos la situación actual del mercado inmobiliario peruano, especialmente en desarrollos residenciales ubicados en Lima y otras ciudades, identificamos patrones preocupantes. Los desarrolladores invierten recursos significativos buscando rentabilidades entre 12 y 18% anual, pero estos objetivos se ven constantemente amenazados por conflictos que paralizan proyectos y congelan capital. Los constructores operan con márgenes ajustados, típicamente entre 5 y 10%, mientras enfrentan riesgos desproporcionados distribuidos de manera inequitativa. Los subcontratistas realizan entre 70 y 80% del trabajo real en cada proyecto, pero son tratados como simples proveedores de servicios desechables, no como socios estratégicos.
La raíz del problema no radica en falta de expertise técnico ni en tecnologías insuficientes. El verdadero obstáculo es estructural: los contratos tradicionales crean incentivos que alinean a las partes en direcciones opuestas, transformando cualquier diferencia técnica en conflicto formal que escala rápidamente hacia arbitraje o litigio.
La Evolución de los Mecanismos de Resolución de Disputas
Para entender por qué el DAAB representa un avance significativo, es necesario comprender su evolución histórica. El Dispute Adjudication Board (DAB) fue introducido en las condiciones contractuales FIDIC de 1999 como un mecanismo técnico que interviene cuando surge una disputa formal. El DAB era esencialmente reactivo: esperaba que surgiera un conflicto y entonces emitía una decisión técnica vinculante.
Sin embargo, la edición FIDIC 2017 reconoció una verdad fundamental que cambió todo: es exponencialmente más eficiente prevenir conflictos que resolverlos una vez que han escalado. De esta realización surge el DAAB, que incorpora explícitamente la función preventiva junto con la adjudicatoria. Esta evolución refleja una maduración conceptual en la industria global de construcción.
Cómo Funciona el DAAB: Más Que Un Mecanismo de Disputas
El DAAB no es simplemente una junta técnica que actúa cuando surge un problema. Es un componente estructural del sistema de gobernanza del proyecto que operando de manera permanente desde el inicio hasta la finalización. Su valor reside en la combinación de funciones integradas que trabajan conjuntamente.
El DAAB inicia con presencia continua. El panel realiza visitas periódicas al sitio, participa en reuniones clave y monitorea constantemente el desempeño del proyecto. Esta presencia permanente permite identificar riesgos emergentes en etapas tempranas, cuando las soluciones son simples y económicas. Un pequeño desacuerdo detectado a tiempo se resuelve fácilmente mediante diálogo facilitado. Sin embargo, ese mismo desacuerdo ignorado puede convertirse en disputa que consume meses de negociación y recursos legales.
Además de la función preventiva, el DAAB actúa como facilitador de comunicación. En un ambiente corporativo frecuentemente caracterizado por posiciones defensivas y desconfianza institucionalizada, el panel imparcial proporciona un espacio neutral donde las partes pueden expresar preocupaciones técnicas sin temor a que estas sean usadas posteriormente en su contra. Esta facilitación de comunicación es especialmente valiosa cuando existen diferencias legítimas de criterio técnico entre especialidades distintas: proyectistas, constructores, especialistas en instalaciones.
Conexión Con Lean Construction
La relevancia del DAAB en el contexto de Lean Construction es directa y profunda. Lean Construction adapta los principios del Lean Manufacturing de Toyota hacia la industria constructiva, enfatizando la especificación del valor desde la perspectiva del cliente, la eliminación de desperdicios (muda), la creación de flujo continuo, la implementación de sistemas pull, y la búsqueda persistente de perfección mediante mejora continua (kaizen).
Los conflictos y disputas representan una forma crítica de desperdicio en construcción. Consumen el tiempo valioso de equipos técnicos y gerenciales que podrían dedicarse a actividades productivas. Generan retrabajos y coordinaciones complejas que interrumpen el flujo de trabajo. Desvían recursos hacia actividades legales improductivas que no agregan valor al producto final. Deterioran profundamente el clima de confianza y colaboración que es absolutamente necesario para implementar mejora continua.
Al prevenir y resolver conflictos de manera temprana y eficiente, el DAAB elimina este desperdicio crítico, mantiene el flujo del proyecto intacto y protege el ambiente de colaboración necesario para que Lean Construction funcione efectivamente.
Transformación Cultural: De la Adversarialidad a la Confianza
Quizás el aporte más importante del DAAB radica en su capacidad para catalizar una transformación cultural profunda. La industria constructora peruana ha acumulado experiencias negativas con contratos adversariales: incumplimientos, litigios destructivos, ausencia de confianza mutua. Esta historia crea una atmósfera donde cada parte anticipando lo peor, diseña estructuras contractuales defensivas.
El DAAB revierte esta dinámica porque su presencia continua e imparcial asegura que los acuerdos alcanzados entre las partes serán registrados, monitoreados y respaldados. Los incumplimientos o malentendidos se detectan y clarifican tempranamente, antes de generar resentimientos profundos. Las partes confían en que cualquier diferencia será tratada con justicia y fundamento técnico, no mediante amenazas legales.
Esta función es particularmente valiosa en contextos como el peruano donde la experiencia histórica con contratos adversariales ha creado una cultura de desconfianza institucionalizada que debe ser deliberadamente reconstruida.
Beneficios Específicos Para Cada Actor
La implementación del DAAB genera beneficios diferenciados pero mutuamente reforzadores para todos los participantes del ecosistema inmobiliario.
Para los fondos de inversión que financian proyectos inmobiliarios, el DAAB proporciona reducción significativa del riesgo de litigios prolongados que pueden extenderse entre tres y cinco años en Perú, destruyendo completamente el business case del proyecto. Mayor previsibilidad financiera al asegurar que conflictos se resuelven rápidamente sin generar sobrecostos incontrolados. Protección de la inversión mediante un mecanismo imparcial que garantiza que todas las partes cumplen sus obligaciones contractuales.
Para los desarrolladores inmobiliarios, el DAAB facilita protección de la calidad al resolver rápidamente desacuerdos técnicos entre proyectistas y constructores sobre estándares de ejecución. Reduce retrasos en entrega al prevenir que conflictos paralicen la ejecución, eliminando cada mes de retraso que genera costos financieros, penalidades contractuales con compradores y daño reputacional. Controla sobrecostos mediante resolución temprana de reclamos de constructores por supuestos adicionales, evitando que se acumulen reclamaciones exageradas que deben negociarse bajo presión al final del proyecto.
Para los constructores que operan con márgenes ajustados y riesgos significativos, el DAAB proporciona un marco de negocio confiable con reglas claras y mecanismos objetivos de resolución de diferencias. Resolución rápida de reclamos legítimos por cambios de alcance, condiciones imprevistas o interferencias, evitando que su flujo de caja se afecte por pagos retenidos o disputados. Protección contra reclamos injustificados del desarrollador, con un panel técnico que evalúa objetivamente la validez de penalizaciones o retenciones.
Para los subcontratistas que realizan la mayoría del trabajo físico pero históricamente han sido tratados inequitativamente, el DAAB proporciona acceso a mecanismos de resolución de disputas tradicionalmente disponibles solo para actores principales. Protección contra prácticas abusivas del contratista principal. Participación en el ambiente colaborativo del proyecto, con su conocimiento técnico especializado valorado en discusiones de constructibilidad e innovación.
Para los proyectistas que operan bajo presiones de tiempo y presupuesto que limitan su capacidad de optimización, el DAAB proporciona un marco colaborativo real donde el diseño se desarrolla en consulta continua con el constructor y especialistas. Resolución objetiva de diferencias sobre interpretación de planos o especificaciones. Protección profesional ante acusaciones de errores de diseño, con evaluación técnica objetiva de si las dificultades constructivas obedecen realmente a deficiencias de diseño o a otros factores.
Alineación Con La Legislación Peruana Reciente
Un hallazgo significativo durante la investigación de este tema es que Perú ya ha legislado recientemente un mecanismo notablemente similar al DAAB: la Junta de Prevención y Resolución de Disputas (JPRD) contemplada en la Ley N° 32069 de 2025 para el sector público.
La JPRD legislada establece que debe funcionar de manera permanente desde el inicio hasta la recepción de la obra, realizando visitas periódicas programadas al sitio. Requiere que sus miembros sean profesionales técnicos cualificados con experiencia acreditada, independientes e imparciales. Sus decisiones son obligatorias y de cumplimiento inmediato. Explícitamente prioriza funciones preventivas de identificación temprana de riesgos además de resolución de disputas.
Los alineamientos entre JPRD legislada y DAAB propuesto para sector privado son profundos porque ambos mecanismos se basan en principios fundamentales de gestión de conflictos que trascienden contextos específicos.
Sin embargo, existe una brecha crítica que la JPRD no cierra: mientras está legislada como obligatoria para ciertos contratos públicos mayores a umbrales específicos, el sector privado de desarrollo inmobiliario carece aún de estos mecanismos. El DAAB propuesto busca cerrar esta brecha, adaptando el modelo legislado a contextos privados más integralmente colaborativos, con extensión explícita hacia toda la cadena de suministro, mecanismos de compartición de beneficios, y transformación cultural organizacional.
Contratos Colaborativos: El Contexto Necesario
El DAAB funciona óptimamente cuando está inserto en contratos colaborativos más amplios inspirados en modelos internacionales como Integrated Project Delivery (IPD), contratos NEC (New Engineering Contract) y condiciones FIDIC 2017.
Los contratos colaborativos representan un cambio paradigmático respecto a modelos tradicionales basados en lógica adversarial de "ganar-perder". En su lugar proponen esquemas donde todas las partes involucradas trabajan bajo objetivos comunes, comparten riesgos y beneficios, se comprometen a resolver diferencias mediante diálogo, y cuentan con participación temprana del constructor desde fases iniciales de diseño.
Los principios fundamentales incluyen transparencia absoluta mediante esquemas de Open Book que permiten compartir información de costos y desempeño. Mecanismos de riesgo y recompensa compartida (Pain/Gain Share) que alinean genuinamente los incentivos de todas las partes. Toma de decisiones consensuada basada en el principio de "lo mejor para el proyecto" antes que intereses particulares. Compromiso de no litigar o resolver disputas mediante mecanismos alternativos. Cultura de "no culpa" (no-blame) que promueve comunicación abierta de problemas sin temor a penalizaciones.
Deficiencias Actuales de la Colaboración Peruana
Aunque Perú ha dado pasos iniciales hacia adopción de modelos colaborativos, particularmente en proyectos emblemáticos como los Juegos Panamericanos 2019 bajo esquemas NEC, el concepto de proyecto colaborativo presenta deficiencias fundamentales que impiden que la colaboración sea genuina y sostenible.
Ausencia de mecanismos Pain/Gain Share bien definidos. Aunque algunos proyectos incorporan participación temprana del constructor, no han desarrollado estructuras claras y equitativas de compartición de riesgos y beneficios. Sin un pool claramente definido que alinee genuinamente los incentivos, cada actor sigue optimizando sus propios márgenes antes que el resultado del proyecto como totalidad.
Falta de equidad en la toma de decisiones. Persisten dinámicas jerárquicas tradicionales donde el propietario o contratista principal imponen decisiones sin considerar adecuadamente el conocimiento técnico de proyectistas, especialistas o subcontratistas. Esta falta de equidad limita la innovación y la resolución colaborativa de problemas.
Colaboración no transversal hacia la cadena de suministro. Cuando existe colaboración, se queda principalmente entre el cliente y el constructor principal, sin integrar efectivamente a proyectistas, subcontratistas, proveedores y especialistas desde etapas tempranas. Esta fragmentación impide optimizar procesos constructivos, reducir desperdicios y capitalizar el conocimiento de quienes realmente ejecutan el trabajo en campo.
Falta de cultura de "no culpa" y confianza institucionalizada. Persiste la tendencia a buscar culpables ante cualquier problema, a ocultar dificultades por temor a penalizaciones, y a gestionar mediante amenazas contractuales antes que mediante diálogo constructivo.
Ausencia de mecanismos institucionalizados de prevención y resolución de conflictos. Los proyectos peruanos carecen generalmente de mecanismos formales y permanentes de gestión de conflictos. Las disputas se gestionan mediante negociaciones ad-hoc entre las partes en situaciones de tensión elevada, o escalan directamente a arbitraje o litigio.
El DAAB actúa como catalizador fundamental para superar estas deficiencias.
Cómo El DAAB Supera Las Deficiencias
Facilitación de mecanismos Pain/Gain Share justos y transparentes. La implementación efectiva de esquemas de compartición de riesgos y beneficios requiere confianza en que los cálculos, mediciones y evaluaciones de desempeño serán justos. El DAAB, como panel técnico imparcial que monitorea continuamente, puede validar que las métricas de desempeño sean objetivas y reflejen fielmente la realidad. Puede resolver rápidamente desacuerdos sobre interpretación de costos, ahorros o sobrecostos, evitando que contaminen la relación colaborativa. Puede garantizar que ninguna parte manipule información para beneficiarse inequitativamente.
Promoción de equidad en la toma de decisiones. El DAAB puede fortalecer la equidad mediante su presencia en reuniones clave como observador neutral. Puede intervenir cuando detecta que decisiones se están imponiendo unilateralmente sin considerar adecuadamente el conocimiento técnico de otras partes. Puede facilitar discusiones técnicas complejas donde existen diferencias de criterio entre especialidades, ayudando a encontrar soluciones consensuadas basadas en evidencia técnica.
Extensión de la colaboración hacia toda la cadena de suministro. El DAAB puede catalizar colaboración transversal mediante intervención en conflictos que involucren no solo al cliente y constructor principal, sino también a subcontratistas, proveedores y proyectistas. Puede facilitar la extensión de mecanismos de incentivos compartidos hacia niveles inferiores de la cadena de suministro. Esta extensión es crucial porque la verdadera colaboración requiere que todos los que aportan conocimiento y ejecutan trabajo se sientan parte del equipo.
Institucionalización de la cultura de "no culpa" y confianza. El DAAB fomenta esta transformación cultural mediante su enfoque preventivo que recompensa la comunicación temprana de problemas en lugar de penalizar errores honestos. Resuelve conflictos sin buscar "culpables" sino entendiendo causas sistémicas y desarrollando soluciones constructivas. Protege las partes contra comportamientos oportunistas, reduciendo el riesgo percibido de ser "el único que colabora mientras otros abusan".
Garantía del cumplimiento de compromisos y confiabilidad de la palabra. El DAAB refuerza esto mediante monitoreo sistemático del cumplimiento de compromisos asumidos en reuniones de coordinación. Interviene tempranamente cuando detecta incumplimientos, facilitando aclaración de si obedecen a dificultades genuinas o a falta de diligencia. Emite decisiones vinculantes sobre incumplimientos contractuales si la facilitación no es suficiente.
Desafíos Para Implementación En Perú
La implementación del DAAB en contexto peruano enfrenta desafíos reales pero superables.
Desconocimiento del mecanismo. La mayoría de actores del sector inmobiliario peruano no están familiarizados con el DAAB, sus funciones y beneficios. Existe confusión con mecanismos tradicionales de arbitraje o con juntas técnicas sin poder decisional.
Escasez de profesionales calificados. Perú tiene un número limitado de profesionales con formación especializada en resolución de disputas de construcción y habilidades de facilitación necesarias.
Percepción de costo adicional. Desarrolladores y constructores pueden percibir el DAAB como un costo adicional no justificado sin comprender que es inversión que reduce costos mucho mayores asociados a litigios, retrasos y ambiente adversarial.
Resistencia cultural. La cultura adversarial arraigada en el sector constructor peruano genera resistencia a mecanismos que requieren transparencia, compartición de información y compromiso de resolver diferencias mediante diálogo.
Ausencia de estándares contractuales. No existen modelos contractuales estandarizados en Perú para proyectos colaborativos con DAAB.
Recomendaciones Para Implementación Exitosa
Desarrollo de capacidades y conocimiento. Programas de formación especializada para profesionales peruanos en resolución de disputas de construcción, gestión colaborativa y facilitación. Seminarios y talleres de difusión para desarrolladores, constructores, proyectistas y fondos de inversión. Casos de estudio documentando experiencias internacionales exitosas adaptadas al contexto peruano.
Estandarización contractual. Desarrollo de modelos contractuales estándar para proyectos colaborativos con DAAB adaptados a legislación peruana. Guías prácticas para negociación y estructuración de contratos colaborativos con Pain/Gain Share y DAAB.
Proyectos piloto demostrativos. Identificación de desarrolladores, constructores y fondos de inversión innovadores dispuestos a implementar DAAB en proyectos piloto con acompañamiento técnico riguroso. Priorización de proyectos de escala media donde los beneficios del DAAB puedan demostrarse claramente sin exposición excesiva de riesgo.
Marco institucional de soporte. Promoción de la oferta de servicios DAAB por instituciones especializadas. Expansión de centros de administración de JPRD hacia servicios privados. Desarrollo de listas de profesionales calificados.
Estrategia de adopción gradual. Inicio en sector privado con desarrolladores innovadores. Enfoque inicial en proyectos residenciales de mediana a alta complejidad donde los beneficios son más evidentes. Expansión gradual hacia otras tipologías a medida que se acumula experiencia.
La Oportunidad Única Para Perú
Existe una ventaja única para el contexto peruano: la JPRD legislada recientemente proporciona un modelo institucional que puede servir como "punto de apoyo" para adopción privada. Los profesionales que participen en JPRD en proyectos públicos acumularán experiencia que facilitará transferencia a contextos privados con DAAB. Los centros de administración de JPRD pueden expandir servicios hacia sector privado, generando economías de escala.
La evolución ideal sería que sectores públicos y privados convergiesen hacia estándares compartidos de mecanismos de prevención y resolución de disputas, basados en los mismos principios de buena fe, imparcialidad, expeditividad y orientación a soluciones que tanto JPRD como DAAB encarnan.
Conclusión: Un Nuevo Paradigma
El DAAB no es simplemente un mecanismo técnico de resolución de disputas. Es un elemento fundacional de un nuevo paradigma de colaboración genuina en construcción, donde todos los actores pueden prosperar sobre la base de confianza mutua, equidad, transparencia y compromiso compartido con la excelencia.
La industria de desarrollo inmobiliario en Perú enfrenta un punto de inflexión. Los modelos contractuales adversariales han demostrado consistentemente sus limitaciones: generan litigios costosos, erosionan confianza, producen sobrecostos imprevistos que afectan rentabilidad, y perpetúan cultura de confrontación que inhibe innovación.
El momento para actuar es ahora. Los desarrolladores, constructores, proyectistas y fondos de inversión que tengan la visión y el coraje de implementar DAAB estarán mejor posicionados para prosperar en un mercado cada vez más exigente en calidad, previsibilidad y sostenibilidad. La pregunta no es si el sector peruano adoptará estas prácticas, sino cuándo y quiénes serán los líderes que capturen las ventajas competitivas de esta transformación.
Es hora de que Perú, tanto sector público como privado, abrace esta transformación colaborativa. La confianza, la equidad y el bien común son requisitos fundamentales para que la industria de la construcción alcance el nivel de excelencia que el país y sus ciudadanos merecen.